Bir Sorunuz mu var?

Değerleme konusunda çözüme mi ihtiyacınız var? Yılların tecrübesi ile uzman ekibimiz her sorunuza yanıt veriyoruz.

Bize Şimdi Sorun

Sık Sorulan Sorular

  • Değerleme nedir?
    • Bir gayrimenkulün, gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarih itibari ile değerinin hesaplanması işidir.

  • Değer nedir?
    • Belirli bir tarih itibari ile yapılan analizlerin ve değerleme tekniklerinin sonucunda yorumlanarak elde edilen kanaattir.


  • Değer ile Fiyat arasındaki fark nedir?
    • Değer, bir malın herhangi bir zamanda alıcı ve satıcı için ifade ettiği parasal kıymettir. Fiyat ise belli bir alıcının ödemeyi kabul ettiği ve belli bir satıcının almayı kabul ettiği miktardır.

      • Değer ile fiyat aynı şey değildir.
      • Fiyat alıcı ile satıcının anlaştığı miktardır.
      • Bireylerin üzerinde anlaştıkları rakamlar o mülkün değerine eşit olabileceği gibi olmayabilir de.
      • Tam rekabet koşullarında değer fiyata eşittir.
      • Değer en tipik ve beklenen satış fiyatıdır.

  • Değerleme Uzmanı kimdir?
    • Bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarih itibari  ile değerine kanaat getirme yetisine ve deneyimine sahip, mevzuata hakim, değerleme tekniklerini uygulayabilen ve yorumlayabilen ve nihai değeri oluşturan kişiler olarak tanımlanır.
      • Gayrimenkule dayalı hak ve faydaları değerleyecek olan,
      • Gayrimenkul, makina parkı, ekipman gibi konularda değerle ilgili kanaati ortaya koyabilecek bilgi ve becerisine sahip, 
      • Genellikle mühendislik, işletme-ekonomi, mimarlık, şehir plancılığı gibi mesleki disiplinlerden mezun veya en az 4 yıllık üniversite eğitimi almış,
      • Yeterli mesleki deneyime ve disipline sahip,
      • Ve en önemlisi değerlemeyi bağımsız, tarafsız  ve objektif olarak yapabilecek kişilerdir.

  • Değerleme Uzmanı ne değildir?
    • Değerleme uzmanını, tüm mevzuatların yüklendiği database’i çalıştıran bir bilgisayar programı gibi görmek yanlıştır. Değerleme uzmanı her mevzuatı bilmekle yükümlü değildir. Hiç bir uzmanlıkta da böyle bir bakış açısı yoktur. Fakat değerleme uzmanı karşısına çıkan problemleri, bilmediği terimleri, konuları yada mevzuatları araştırmak, incelemek ve bu inceleme ve araştırmalarını raporunda  açık açık belirtmekle mükelleftir.  
      Örneğin Tapu Kütüğünde bilmediği bir şerh, beyan vb ile karşılaşmış olduğu zaman, o bilmediği şerh veya beyanı araştırmak, ne olduğunu anlamak ve herhangi bir kısıtlamasının olup olmadığını incelemek ve inceleme sonuçlarını raporuna, rapor formatındaki uygun yere açık açık yazması  Değerleme Uzmanının öncelikli görevidir.
      Değerleme Uzmanının amacı, raporu değerlendirenlerin  zihninde değerlemesini yaptığı mülkü canlandırabilmektir.

  • Değerleme nerelerde kullanılır?
    • 1. Mülkiyet Değişikliği (Alım-Satım) : 
      a. Olası alıcılara fiyat teklifi hazırlamada yardımcı olur.
      b. Olası satıcılara kabul edilebilir bir satış fiyatı konusunda karar vermelerine yardımcı olur.
      c. Gayrimenkul değişimleri için bir temel oluşturmak konusunda yardımcı olur.
      d. Çoklu mülkiyete sahip mülklerde mülkiyeti yeniden organize etme yada birleştirme konularında temel oluşturmak
      e. Satış fiyatı koşullarını belirlemek.

      2. Finansman ve Krediler
      a. İpotek karşılığı alınacak borç için verilen garantinin kıymeti konusunda fikir geliştirmek.
      b. Yatırımcılara gayrimenkul ipoteği, bono veya diğer kıymetli evrak konusunda karar vermesi konusunda güvenilir bilgi sunmak.
      c. Bir gayrimenkul için kredi sigortası veya garanti verme konusunda verilecek karar temel oluşturmak.

      3. Davalar
      a. İstimlak İşlerinde
      i. Bir mülkün bütününe bir piyasa değeri biçmek – örneğin el koymadan önce.
      ii. El koymadan sonra bir mülkün kalanına piyasa değeri biçmek.
      iii. El koymanın sonucunda zararı tahmin etmek için 
      b. Mülk Bölüştürme
      i. Sözleşme uyuşmazlıklarında bir mülk için piyasa değeri tahmini oluşturmak.
      ii. Bi portföyün bir parçası olarak bir gayrimenkul üzerinde bir piyasa değeri tahmini oluşturmak,
      iii. Ortaklık Payları konusunda bir piyasa değeri tahmini oluşturmak.
      c. Çevre yasaları ile ilgili sorunlar
      i. Çevre yasalarını ihlal etme sonucunda oluşan hasarları tahmin etmek.
      ii. Çevreye karşı yapılan kazaların oluşturduğu hasarı tahmin etmek.
      d. Boşanma olaylarında adil paylaşım için değer biçer.
      e. Adli davalar için değer biçer (bilirkişilik) f. İpotekli malın haczi için değer biçer. 4. Vergi konuları a. Vergi değerini konusunda fikir oluşturmak. b. Varlıkları amortismana tabi tutulabilir kalemler (örneğin binalar) ve amortismana tabi tutulamaz kalemler (örneğin arsalar) şeklinde ayırmak ve uygulanabilir amortisman oranlarını tahmin etmek. c. Hibe ve miras vergilerini saptamak. 5. Yatırım danışmanlığı, karar verme ve muhasebeAdli davalar için değer biçer (bilirkişilik)
      f. İpotekli malın haczi için değer biçer.

      4. Vergi konuları
      a. Vergi değerini konusunda fikir oluşturmak.
      b. Varlıkları amortismana tabi tutulabilir kalemler (örneğin binalar) ve amortismana tabi tutulamaz kalemler (örneğin arsalar) şeklinde ayırmak ve uygulanabilir amortisman oranlarını tahmin etmek. 
      c. Hibe ve miras vergilerini saptamak.

      5. Yatırım danışmanlığı, karar verme ve muhasebe
      a. Kiraların ve kiralama koşullarının belirlenmesi. 
      b. İnşaat ya da yenileme projesi için fizibilite hazırlamak.
      c. Sigortacıların, sigorta eksperlerinin ve sigortalıların gereksinimlerine hizmet vermek
      d. Şirket birleşmelerini hisse senedi sigortaları ve defter değerini yeniden değerlendirmeyi kolaylaştırmak.
      e. Hacizli satışlarda ya da açık artırmalarda malın tasfiye değeri hakkında fikir oluşturmak,
      f. Müşterilerine yatırım amaçları, alternatifler, kaynaklar ve kısıtlamalar ve faaliyetlerinin zamanlamaları konusunda danışmanlık yapmak.
      g. İmar komisyonları, mahkemeler, planlamacılara önerilen hareketlerin olası etkileri üzerinde danışmanlık yapmak.
      h. Değer belirleme konularında hakemlik yapmak.
      i.  Piyasanın arz ve talep  eğilimlerini yapmak.
      j.  Gayrimenkul piyasalarının durumunu belirlemek
      k. Sabit değerlere kıymet biçmek ve değer paylaşımı işlemlerinde yardımcı olmak.